Tema tem repercussão geral e pode afetar leis municipais que utilizam a metragem da propriedade como critério para estabelecer a cobrança do imposto
A forma como os municípios calculam o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) está no centro de uma discussão no Supremo Tribunal Federal (STF). A Corte reconheceu repercussão geral no Tema 1.455, que trata da possibilidade de leis municipais, editadas após a Emenda Constitucional nº 29/2000, estabelecerem alíquotas do IPTU em função da área do imóvel.
A questão é mais específica do que simplesmente dizer que “o IPTU não pode ser calculado pelo tamanho do imóvel”. O que está em discussão no Supremo é se a área da propriedade pode ser utilizada para definir a alíquota do imposto.
Por isso, a decisão não significa que a metragem do imóvel deixará de ser considerada em qualquer circunstância, nem que o IPTU deixará de ser cobrado.
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O que está sendo discutido pelo STF
O processo que originou o tema é o ARE 1.593.784, relatado pelo ministro Dias Toffoli. Em abril de 2026, o Plenário Virtual reconheceu, por unanimidade, a existência de repercussão geral, o que significa que a questão constitucional possui relevância e deverá orientar casos semelhantes.
O julgamento de mérito foi iniciado em junho, mas o andamento registrado pelo próprio STF indica que a questão ainda está em tramitação. Portanto, é preciso cautela ao afirmar que o Supremo já estabeleceu uma proibição definitiva para todos os municípios brasileiros.
Por que a área do imóvel entrou na discussão?
O IPTU é um imposto municipal que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana. A Constituição estabelece a competência dos municípios para instituí-lo e permite diferentes critérios relacionados à cobrança.
A controvérsia envolve justamente os limites desses critérios.
Na prática, alguns municípios utilizam características dos imóveis para estabelecer diferentes faixas de cobrança. A discussão levada ao STF questiona especificamente a constitucionalidade de utilizar a área do imóvel como fator para estabelecer alíquotas, em leis municipais posteriores à Emenda Constitucional nº 29/2000.
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Isso é diferente de simplesmente calcular o imposto multiplicando a metragem por um valor fixo.
O valor venal continua sendo importante
Outro ponto que merece atenção é que o IPTU possui como referência o valor venal do imóvel, conforme a legislação tributária aplicável.
O próprio STF já analisou situações relacionadas à avaliação individualizada de imóveis para fins de IPTU. No Tema 1.084, por exemplo, a Corte considerou constitucional uma lei municipal que permite ao Poder Executivo realizar a avaliação individualizada de imóvel novo não previsto na Planta Genérica de Valores, desde que a lei estabeleça os critérios para a avaliação técnica e seja assegurado ao contribuinte o direito ao contraditório.
Isso mostra que a definição do valor do IPTU envolve critérios técnicos e legais que vão além de simplesmente observar quantos metros quadrados possui uma propriedade.
O que pode mudar para os proprietários?
O impacto concreto dependerá do resultado final do julgamento do STF e, posteriormente, da forma como a decisão eventualmente será aplicada pelos municípios.
Caso a Corte estabeleça limites para a utilização da área como critério de definição das alíquotas, cidades que adotam modelos semelhantes poderão precisar revisar suas legislações tributárias.
Para os proprietários, isso pode representar mudanças na maneira como determinados imóveis são enquadrados para fins de cobrança. No entanto, não é possível afirmar, neste momento, que todos os contribuintes terão redução ou aumento do IPTU.
Cada município possui sua própria legislação e estrutura de cálculo.
Uma discussão que afeta milhões de contribuintes
Embora pareça uma questão técnica, o julgamento tem impacto direto sobre a vida cotidiana. O IPTU é uma das principais fontes de receita própria dos municípios e ajuda a financiar serviços públicos como manutenção urbana, iluminação, infraestrutura e outras políticas locais.
Ao mesmo tempo, para o proprietário, o imposto representa uma despesa anual que pode variar significativamente de acordo com as características e a localização do imóvel.
Por isso, estabelecer critérios objetivos para sua cobrança é uma questão que envolve tanto arrecadação pública quanto segurança jurídica para os contribuintes.
O que o STF já decidiu — e o que ainda falta decidir
Até o momento, o ponto mais importante é distinguir o que já foi definido do que ainda está em julgamento.
O STF reconheceu a repercussão geral da discussão sobre a possibilidade de leis municipais posteriores à EC 29/2000 estabelecerem alíquotas de IPTU em função da área do imóvel. O processo de mérito, porém, ainda aparece em tramitação no acompanhamento oficial da Corte.
Portanto, a discussão não significa que o IPTU será extinto, nem que os municípios estão proibidos de considerar características físicas dos imóveis em qualquer etapa do cálculo.
O que está em debate é até onde pode ir o poder dos municípios para utilizar a área da propriedade como critério de definição da alíquota.
A decisão definitiva do Supremo deverá esclarecer esse limite e poderá produzir efeitos importantes para as legislações municipais e para milhões de proprietários em todo o país.